La legalización es un procedimiento por la que se actualiza y declara la realidad construida sin la documentación preceptiva , y así poner al corriente legalmente ante organismos públicos, registro de la propiedad, etc…

Cuando la edificación ilegal cumple las normativas urbanísticas se puede realizar un proyecto de legalización directamente pero si no cumple algún parámetro urbanístico se puede tramitar un expediente de minimización de impacto ambiental en la Comunidad Valenciana, que viene a ser una amnistía de las obras ilegales realizadas antes del 20 de agosto de 2014. Por otro lado las obras realizadas anteriormente a 1975 se pueden legalizar por antigüedad.

También se puede estudiar cada caso el registro por antigüedad y prescripción de infracción urbanística de las edificaciones, aunque la situación seria alegal al no haber obtenido la preceptiva licencia urbanística, y no teniendo todos los derechos que lleva asociado, aunque se evitaría el derribo al constatar la prescripción y también se podría pedir hipotecas

Convertir en legal una vivienda es un alivio para sus residentes. Es algo obvio, ¿verdad? Cuando el inmueble no se halla bajo la legislación vigente, pueden producirse situaciones indeseables, incluyendo el derribo del propio edificio por orden judicial.

De aquí que las novedades en legalización de viviendas en suelo no urbanizable en la Comunidad Valenciana, no hayan pasado desapercibidas; sobre todo para los interesados.

A raíz de la Ley 1/2019, en vigor desde el 8 de febrero de 2019, se modificó la LOTUP (Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje de la Comunitat Valenciana) en la Comunidad. 

La consecuencia principal de los cambios en la legislación, es que a los propietarios de viviendas que carecen de licencia en Suelo No Urbanizable y, por tanto, se encuentran en situación de ilegalidad, se les facilitará la legalización del suelo rústico o no urbanizable. Por supuesto, habrá que cumplir una serie de requisitos, entre otros la obtención de licencia de minimización de impacto ambiental.

¿Qué dice la ley urbanística sobre las viviendas rústicas sin licencia?

La legislación urbanística vigente en la Comunidad Valenciana permite mediante el procedimiento de Minimización de Impacto Territorial, regularizar la situación de las viviendas unifamiliares aisladas construidas en suelo no urbanizable entre 1975 y el 20 de agosto de 2014.

A través de este proceso se obtendrá una licencia para legalizar la construcción además de la licencia de ocupación y su vivienda dejará de ser ilegal.

Entendemos que esta es la ÚLTIMA OPORTUNIDAD para regularizar las viviendas unifamiliares construidas sin licencia en los últimos años.

¿Qué es la licencia de minimización de impacto ambiental en la Comunidad Valenciana?

Así pues, para que los residentes de las viviendas afectadas tengan acceso a la legalización de sus viviendas, deben presentar la licencia de minimización de impacto ambiental en la Comunidad Valenciana. Pero a partir de aquí las cosas no resultan tan fáciles y conviene explicitar. 

Podemos definir minimización de impacto ambiental, como la reducción de la intrusión que provocan los edificios residenciales construidos sobre suelo no urbanizable, así como la actividad humana, en el entorno natural. Un ejemplo es la proliferación de pozos negros y posibles filtraciones no deseables. 

Con relación al permiso de minimización de impacto, hay dos posibilidades: que el edificio se halle apartado de un grupo de viviendas, o que se dé una densidad de tres o más edificaciones por hectárea.

En este segundo caso, la legalización de la finca se realizará a través de los instrumentos legales que prevé el Plan Especial de Minimización de Impactos. La valoración para dar por buena la vivienda, se producirá en este marco y será la Conselleria de Ordenación del Territorio y Urbanismo el organismo que decidirá finalmente.

En el primer caso, es decir, cuando la vivienda es considerada aislada, el procedimiento difiere, ya que no se integra en el Plan Especial. Cuando el edificio es considerado apartado según la densidad antes dicha, será necesario solicitar una declaración individualizada de impacto territorial, además de otros requisitos de que nos ocuparemos en los siguientes apartados.

Condiciones y requisitos para legalizar una vivienda en la Comunidad Valenciana

–La edificación deberá tener uso residencial. Por tanto, la nueva normativa no afecta a naves ni fincas de recreo que se utilizan ocasionalmente para eventos o actividades recreativas, por ejemplo.

–La construcción deberá haberse realizado con fecha anterior al 20 de agosto de 2014. Entendemos como construcción a la vivienda y adosados, dejando de lado posibles cerramientos e instalaciones que no comportan la participación de arquitectos o ingenieros.

–Dicho inmueble no puede estar bajo sentencia judicial firme. Hay que puntualizar que los expedientes abiertos y no concluidos mediante sentencia judicial firme, no se incluyen en este apartado. Incluso en el hipotético caso de que se hubiese ordenado por vía administrativa una demolición, esta podría detenerse gracias a la nueva normativa.

–Presentación de la licencia de minimización de impacto ambiental en la Comunidad Valenciana.

Proceso paso a paso para legalizar una vivienda en la Comunidad Valenciana

Primer paso: presentar ante el ayuntamiento que competa, la acreditación que justifique la situación de edificio aislado; en este caso te recordamos que una construcción apartada no se incluye en el Plan Especial de Minimización de Impactos. 

Así pues, se deberá solicitar la Declaración Individualizada de Minimización de Impacto Territorial. Junto con la petición, tendrás que presentar documentación acreditativa sobre la imposibilidad de incluir la vivienda en el citado Plan Especial. 

Será el Pleno del Ayuntamiento quien decida sobre la situación individualizada de impacto territorial. La declaración debe integrar especificaciones acerca de las condiciones (demostrables) de la edificación. Esta documentación es fundamental para luego poder obtener la licencia de legalización.

Segundo paso: tras haber conseguido la declaración de situación individualizada de minimización de impacto ambiental, tendrás que añadir:

-Estudio sobre las afecciones ambientales y los medios previstos para su minimización.

-Análisis sobre integración paisajística.

-Plan básico que presente una descripción actualizada de la construcción, así como de las posibles obras necesarias para cumplir el artículo 197 perteneciente a la Ley 5/2014 de 25 de julio, sobre Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje de la Comunitat Valenciana.

Tercer paso: si fueran necesarias obras para la mitigación del impacto ambiental, estas deberían producirse dentro de un plazo de 4 años como límite. 

Este punto es muy relevante al necesitarse un estudio y una planificación profesional para evitar demoras que puedan obstaculizar e incluso imposibilitar el intento de legalización.

¿Qué consigo al legalizar mi vivienda?

Entre otras cosas, que no te la derriben. Pero no solo eso:

-Podrás llevar a cabo obras de rehabilitación y reformas. Además, entrará por la vía legal en el mercado inmobiliario. Cuando la vivienda esté legalizada, no habrá impedimentos para la venta o el alquiler, así como para hipotecarla o realizar cualquier otra actividad inmobiliaria en tu beneficio.

-Podrás realizar contrataciones sobre suministros esenciales, como puedan ser luz, conexión telefónica e Internet, agua o saneamiento.

En resumen, dar el paso de legalizar una residencia no urbanizable en la Comunidad Valenciana, hará que se revalorice. También tu tranquilidad será mayor al saber que podrás seguir disfrutando de tu vivienda rústica por mucho tiempo y sin obstáculos legales.

Conclusión

Estos son los pormenores de este relativamente novedoso proceso.

Si tienes alguna duda al respecto, siempre nos puedes contactar o dejar un comentario más abajo.

¿Cuál es el procedimiento para legalizar viviendas en suelo rústico?

El procedimiento se denomina MINIMIZACIÓN DE IMPACTO TERRITORIAL (MIT). La minimización es un procedimiento administrativo que, tal y como su nombre indica, “minimizar” (paliar/evitar/disminuir) los impactos que sobre el territorio y el medio ambiente producen o han producido viviendas ilegalmente implantadas en Suelo Rústico.

Tras la tramitación del procedimiento de minimización, la vivienda que sea objeto de aquél obtendrá un régimen jurídico derivado de la obtención, en última instancia de una “licencia de obras de legalización” o de una “licencia de minimización de impacto territorial”. En este sentido, hay que poner de manifiesto que las viviendas van a ser objeto de un procedimiento de regularización jurídica, de legalización. Allí donde no hay régimen jurídico en el momento inicial, lo habrá al finalizar el procedimiento. El objetivo del procedimiento es legalizar las viviendas, pero minimizando el impacto ambiental, estableciendo para ello las medias correctoras ambientales adecuadas.

¿Qué edificaciones pueden ser objeto de legalización?

Únicamente viviendas, es decir edificaciones para uso residencialtotalmente finalizadas antes del 20/8/2014. No pueden ser objeto de minimización edificaciones destinadas a otros usos (casas de aperos, edificaciones agrícolas o ganaderas, edificaciones que den soporte físico a actividades industriales o terciarias, etc.). Tampoco entrarán en este procedimiento las viviendas finalizadas con posterioridad al 20/8/2014.

¿En qué tipo de suelo cabe la legalización?

La legalización mediante minimización cabe tanto en Suelo Rústico Común y en Suelo No Urbanizable Protegido.

¿Qué significa que la vivienda esté totalmente finalizada antes del 20/8/14?

Esta exigencia legal supone que la edificación esté dispuesta para su uso (residencial) en esa fecha.

¿Pueden ser objeto de legalización las edificaciones adyacentes, o complementarias a una vivienda, o solamente la vivienda en sentido estricto?

Dado que la ley ha establecido un criterio temporal muy claro (entran en el procedimiento todas las viviendas totalmente finalizadas antes del 20/8/14; se entiende que todas aquellas construcciones que sean auxiliares/complementarias de la vivienda, que estén conectadas con la misma (por ejemplo, una piscina) y que estén totalmente finalizadas antes del 20/8/14, podrán ser objeto del procedimiento de minimización.

¿Qué ventajas tiene legalizar su propiedad en terreno rústico?

Paralizar expedientes sancionadores y de demolición

Si la vivienda no está legalizada y no está prescrita la acción, debería ordenarse su demolición. Pero la propia Ley ordena que con la presentación de la solicitud de minimización y legalización paralizará los expedientes de demolición, que el Ayuntamiento o la Conselleria hayan abierto. Solo se reabrirán esos procedimientos en caso de que no obtenga la licencia de ocupación.

Licencia de ocupación

Obtener la licencia de ocupación, supone disponer de las medidas para la seguridad y habitabilidad de la vivienda. En términos de inversión, supone un aumento considerable del valor de la vivienda (como mínimo del 50 por 100) y facilita la venta y el acceso a financiación en la compra.

Suministros

Podrá contratar los suministros necesarios para habitar cómodamente en su vivienda.

Ampliaciones y reformas

Tras la legalización podrán autorizarse obras de reforma, ampliación o consolidación de la vivienda.

Registro de la propiedad

Podrá inscribir su vivienda en el Registro de la propiedad.

Sistemas de depuración

Podrá implantar medidas correctoras para evitar la contaminación de las aguas y los suelos. Podrá obtener el suministro de agua potable.

¿Qué ventajas ambientales tiene la legalización de viviendas a través de la “minimización de impactos”?

La ventaja primordial es la aplicación de medidas correctoras para evitar el tradicional impacto ambiental que supone la carencia de un sistema de depuración de aguas residuales. La implantación de espacios para la recogida regular de residuos sólidos, así como de un sistema viario que permita un acceso rodado seguro a las edificaciones y la adecuada conexión del núcleo de viviendas con la red viaria, son otras indudables mejoras en relación con la situación preexistente. Igualmente, se promoverá la instalación de medidas de seguridad para aquellas situaciones de riesgo por inundación o incendio forestal. Todo ello supondrá para el propietario en muchos casos un coste de instalación relativa y considerablemente más bajo que si se tratarse de una urbanización pura y dura mediante un plan parcial que reclasificara el suelo y desarrollara el mismo. Que, si tuviese que realizar una gestión urbanística clásica, y pagar cargas de urbanización.

¿Qué ventajas jurídicas otorga un procedimiento de minimización de impactos?

La situación de la que parten las viviendas que pueden ser objeto de un expediente de disciplina urbanística es la de carencia de patrimonialización de las mismas. Es decir, la imposibilidad de que se declare la Obra Nueva y su inscripción en el Registro de la Propiedad. Y la no obtención de licencia de primera ocupación.

La carencia de declaración de obra nueva y de licencia de primera ocupación implica la imposibilidad de enajenar la construcción con todas las garantías, ya que solo se vende la parcela sobre la que está la construcción. También implica la imposibilidad de hipotecar la construcción y, en consecuencia, la de obtener un préstamo hipotecario que permita su adquisición por un tercero o la obtención de financiación garantizada. O, peor aún, supone la imposibilidad de heredar una construcción no regularizada por los herederos del infractor.

Por lo tanto, la regularización de la edificación tiene una indudable ventaja para la propiedad ya que la patrimonialización implica que el inmueble se revaloriza a todos los efectos y, sobre la misma, se pueden ejercer derechos reales que antes no se podía (venta de la casa, hipoteca, herencia…). Todo ello se traducirá en un indudable mayor valor económico de la finca en la que esté ubicada la construcción, y de la propia construcción a legalizar.

¿En qué consiste el procedimiento para llevar a cabo la legalización de las viviendas a través de la minimización?

Existen dos procedimientos uno colectivo, y otro individual. Se aplicará el uno o el otro, en función de la existencia de un núcleo agrupado de viviendas (igual a más de 3 viviendas por Hectárea) o se trate de zonas de vivienda aislada (menos de 3 viviendas por Hectárea):

3 o más viv/ha:

El primero de los supuestos el procedimiento colectivo: supone la tramitación colectiva de un Plan Especial de Regularización de Viviendas y Minimización de Impacto Territorial (PEMIT). En función de su modalidad dependerá en su aprobación por Conselleria, o de su aprobación por el Ayuntamiento. Y en función de su modalidad deberá ser promovido por el Ayuntamiento o por el particular. Tiene naturaleza jurídica de planeamiento municipal.

Tenemos Tres Supuestos:

  1. Minimización del Impacto Territorial mediante Plan Especial y el Programa de Actuación con la ordenación estructural y sin Delimitación Previa. Promueve el Ayuntamiento mediante Solicitud de Inicio de Evaluación Ambiental y Territorial Estratégica (EAE). Deberá aprobar el mismo Conselleria.
    1. Minimización del Impacto Territorial mediante Instrumento de Planeamiento de Delimitación de Ámbitos (Delimitación). Establece la ordenación estructural: delimita ámbitos de minimización en el municipio para su desarrollo con planes especiales. Promueve el Ayuntamiento mediante Solicitud de Inicio de Evaluación Ambiental y Territorial Estratégica (EAE) y aprueba Conselleria.
    1. Procedimiento de Minimización del Impacto Territorial mediante Plan Especial con Documento de Delimitación previa (de aprobación autonómica). El cual establecerá la ordenación pormenorizada de uno varios de los ámbitos de minimización definidos en el Documento de Delimitación. Este instrumento podrá tramitarse simultáneamente o con posterioridad a la Delimitación que establece la ordenación estructural. Podrá Promoverlo el Ayuntamiento o un promotor particular.

Menos de 3 viv/ha:

Se trata de un procedimiento individual simplificado que solicita/promueve el propietario y es de aprobación municipal, de ahí su mayor agilidad: El  propietario presenta solicitud previa de declaración situación individualizada (DSI), delimitando a petición de un propietario un ámbito de menos de 3 viv/ha para instar el procedimiento de licencia de minimización de impacto territorial individualizada, y deja en manos del Ayuntamiento el procedimiento de regularización porque es el pleno del Ayuntamiento el que prueba la Delimitación de Situación Individualizada (DIS) que marca el rumbo de la obtención de licencia individualizada de minimización de impacto territorial, al establecer la delimitación geométrica de menos de 3 vivi/ha a su plena discrecionalidad, y como requisito previo a la obtención de legalización de obras, y de licencia de primera ocupación. Tiene naturaleza jurídica de licencia. Una vez obtenida la aprobación de Declaración de Situación Individualizada se deberá solicitar la licencia de minimización de impacto territorial y de ocupación en el Ayuntamiento a la que deberá adjuntarse un Estudio de Integración Paisajística, un análisis de las afectaciones y riesgos ambientales y medidas correctoras propuestas para evitarlos, y un Proyecto básico donde se describa la situación actual de la edificación y las obras necesarias para alcanzar las condiciones edificatorias establecidas en la DSI.

Lo novedoso es que no se exigen condiciones edificatorias del art. 197.1.b) como si fuera una obra nueva (2 % de ocupación, parcela mínima Unidad de Cultivo,  parcela fuera de los cursos naturales y escorrentías), sino que se deja en manos del Ayuntamiento el análisis pormenorizada de cada situación para exigir las condiciones edificatorias adecuadas al caso concreto que minimicen el impacto ambiental o paisajístico (demolición de elementos que incidan en el paisaje, instalación de energía fotovoltaica, y zona de recogida de residuos, etc….)

En este procedimiento, desde el punto de vista administrativo y técnico, es el más rápido, operativo, y funcional, ya que permite abordar con rapidez, descentralización y análisis pormenorizado las situaciones irregulares existentes, sin la intervención de Conselleria, ya que se inicia mediante aprobación por el pleno de la Declaración de Situación Individualiza

¿Qué tipos de viviendas rústicas se pueden legalizar en la Comunidad Valenciana?

Siempre y cuando se cumplan los parámetros necesarios para construir una vivienda en suelo rústico (10.000 m2 de terreno, distancias a lindes, caminos y a otras construcciones…), se podrán legalizar mediante un proyecto técnico de legalización visado.

Anteriores al
25/05/1975

Para regularizar o legalizar este tipo de viviendas, en la Disposición Final Segunda de la Ley 5/2014, también conocida como TRLOTUP, permite asimilar estas construcciones a las construcciones con licencia.

Viviendas construidas entre el
25/05/1975 y el 20/08/2014

Se trata de un escenario que regula la Ley 1/2019, de 5 de febrero, de modificación de la TRLOTUP. Según el artículo 211 bis. “Actuaciones de minimización de impacto territorial generado por las edificaciones aisladas en suelo no urbanizable”

Posteriores al
20/08/2014

Es el caso más restrictivo de los tres, este tipo de vivienda existente tiene que cumplir con los parámetros edificatorios de obra nueva en suelo no urbanizable (a parte de la normativa de planeamiento de cada municipio).

¿Cuánto cuesta?

El coste del proyecto legalización de arquitecto se tiene que calcular en función de cada caso a título informativo el coste dependerá del presupuesto de contrata y varía en función de los metros de intervención además se le apilaría un descuento de un 30 % a un 50 %  en función de la complejidad con respecto a los porcentajes de la obra nueva :

de 0 a 50m2 precio 7.6 % PEC

De 50 a 100m2 precio 7.2 % PEC

De 100 a 200m2 precio 6.6 % PEC

De 200 a 400m2 precio 6.1 % PEC

De 400 a 600m2 precio 5.7 % PEC